تخلیه

موسسه حقوقی قانون گستر ( آتیه روشن ) در زمینه های مختلف حقوقی، کیفری، خانوادگی ، اختلافات کارگری و کارفرمایی، امور قراردادها ، امور مالیاتی، بیمه ای ، امور بانکی ، املاک و .... خدمات حقوقی خاصی را تحت عنوان امور مشاوره به وسیله کارشناسان حقوقی خبره خود ارائه می کند. و آمادگی خود را جهت وکالت از شهروندان عزیز در مراجع قضایی و اداری را اعلام میدارد.

تخلیه:

در کشور ما از مالکیت حمایت می شود: قوانین متعددی وجود دارد که با هدف دفع تجاوز به حریم مالکیت، برای مالک تسهیلاتی را در نظر می گیرند. دو دعوایی که برای بیرون کردن متصرف در قوانین پیش بینی شده است، دعوای تخلیه ید و دعوای خلع ید است. این دو به دلیل شباهت هایی که به هم دارند ممکن است به صورت اشتباه مورد استفاده قرار گیرند که پیامدهای خوشایندی نخواهد داشت.



اگر عنوان اشتباه برای دعوا انتخاب شود ، به عنوان مثال جایی که باید دعوای خلع ید اقامه شود ،تخلیه ید مطرح مطرح شود، دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می کند که نتیجه آن از دست رفتن مبلغی است که عنوان هزینه های دادرسی پرداخت شده است . بنابراین در دعاوی حقوقی پیامد مطرح کردن اشتباه یک دعوا ، رد آن توسط دادگاه و از دست رفتن هزینه دادرسی است. به همین دلیل شناخت تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید اهمیت دارد.

تعریف دعوای خلع ید و تخلیه ید

دعوای خلع ید خواسته فردی است که مال غیر منقول او مانند آپارتمان ، زمین و ... از سوی دیگری بدون مجوز تصرف شده و متصرف از تحویل آن ملک خودداری می کند.

به عبارت دیگر خلع ید ، عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول (خانه،مغازه،زمین ،آپارتمان و ...) به طرفیت متصرف غیر قانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه (امروزه شورای حل اختلاف)می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان ببخشد و ملک ،زمین،مغازه یا آپارتمان وی را از تصرف متصرف خارج کرده و تحویل وی بدهد.اما تخلیه ید خواسته کسی است که ملک خود ، اعم از اینکه منقول باشد یا غیر منقول ،را با مجوز به فرد دیگری می دهد و بعد از آن به هر دلیلی مانند انصراف یا پایان یافتن زمان قرارداد،از دادگاه تحصیل مال خود را می خواهد. <<ید>> در اینجا اصطلاحی است که به معنی تصرف استفاده می شود.

منشا دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه ید آپارتمان یا مغازه ،قرارداد اجازه وجود ولی چون اجاره پایان یافته است ،مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست . اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست،همین که شما مالک منافع هم باشید کفایت می کند . بنابراین به طور کلی اگر در دعوای مطرح شده قراردادی وجود داشته باشد ، باید دعوای تخلیه ید مطرح شود نه خلع ید

مصادیق دعوای خلع ید و تخلیه ید

تخلیه ید معمولا در مورد دعاوی مالک و مستاجر مطرح می شود.دعوای تخلیه ید مصداق های دیگری هم دارد،مثلاً ممکن است کسی به دیگری اذن بدهد که از ملک وی استفاده کند بعد آن فرد می تواند هر زمان که بخواهد از اذن خود رجوع کند و می تواند در این مورد دعوای تخلیه ید مطرح کند.برای طرح دعوای خلع ید باید مالکیت ثابت شده باشد ،بنابراین طرح دعوای خلع ید نیازمند سند رسمی است. به عنوان مثال فردی مالک یک مغازه است و به مسافرت می رود ،بعد از گذشت دو سال از مسافرت بر می گردد و متوجه می شود یکی از همسایگان مغازه از غیبت وی سوء استفاده کرده و مغازه را تصرف کرده است.در اینجا مالک باید با در دست داشتن سند مالکیت ، به شورای حل اختلاف محل وقوع مغازه مراجعه کند و با تنظیم  دادخواست و طرح دعوای خلع ید به طرفیت متصرف که اصطلاً غاصب نامیده می شود حق خود را مطالبه کند. شرط اصلی برای طرح دعوی مذکور داشتن مالکیت بلامنازع است یعنی باید سندی داشته باشیم که مالکیت ما را 100درصد ثابت کند مثل دفترچه مالکیت یا حکم قطعی اثبات مالکیت. در فرضی که مالک مدرکی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد و طرف مقابل هم ادعای مالکیت وی را قبول نداشته باشد ، باید ابتدا به دادگاه مراجعه شود و پس از طرح دعوای اثبات مالکیت و گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت ،دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح کند.

تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید

منشا قراردادی دعوای تخلیه ید :منشا دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه ید آپارتمان یا مغازه ،قرارداد اجازه وجود ولی چون اجاره پایان یافته است ،مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست . اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست،همین که شما مالک منافع هم باشید کفایت می کند . بنابراین به طور کلی اگر در دعوای مطرح شده قراردادی وجود داشته باشد ، باید دعوای تخلیه ید مطرح شود نه خلع ید . همچنین اگر تصرف خوانده مستند به قرارداد باشد دعوای خلع ید نمی تواند مطرح شود . تفاوت دعوای تخلیه ید با خلع ید این است که دعوای تخلیه زمانی مطرح می شود که ید متصرف (خوانده) ماذون است یعنی با اذن مالکانه یا قانونی و شرعی شروع شده و به اصطلاح مسبوق به اذن است اما در دعوای خلع ید ،اذنی در کار نیست و شروع تصرف غاصبانه است . با این وجود ، در رویه عملی محاکم ، دعوای تخلیه زمانی به کار می رود که متصرف با انعقاد عقد اجاره ملکی را در تصرف گرفته و در پی انقضای مدت عقد اجاره یا انحلال آن ، مالک بخواهد عین مستاجره را از ید مستاجر خارج کند ، بدین ترتیب دعوای تخلیه برای رفع ید مستاجر از مورد اجاره اختصاص یافته است.