ملاحظات حقوقی در مورد خرید زمین

نویسنده: manager تاریخ: 31 فروردين 95

حتما بارها در صفحه‌های حوادث دیده‌اید که یک زمین به چند نفر فروخته شده یا اوقافی بوده و مشکلات زیادی را برای خریدار ایجاد کرده یا حتی سند آن غلابی از کار درآمده است.

 

144971 0c89e 495x352

 

نقش کاربردی زمین در معامله آن
فرض کنید شخص «الف» زمینی را به مساحت ۳ هزار متر مربع در شهر مقدس مشهد در خیابانی که تمام آن دارای ساختمان مسکونی است از شخص «ب» خریداری می‌کند و پس از انجام معامله برای ساخت یک واحد مسکونی به شهرداری مشهد مراجعه و تقاضای پروانه مسکونی دارد اما شهرداری به وی اعلام می‌کند زمین برای ساخت ساختمان آموزشی است و او حق ساخت و ساز مسکونی را ندارد. همانطور که می‌بینید اتفاق پیچیده‌ای رخ داده است و او باید دادخواستی تقدیم دادگاه صالح و تقاضای بطلان معامله را کند.
در این باره این را نیز بدانید که اگر زمینی به لحاظ مسکونی بودن مورد معامله قرار گیرد (اعم از اینکه در عقد به آن تصریح شود یا عقد بر منبای مسکونی بودن واقع شده باشد) و بعد معلوم شود که کاربردی زمین در زمان عقد آموزشی بوده یا به عبارت دیگر شرط صفت (مسکونی بودن زمین) محقق نبوده است، خریدار با توجه به ماده ۲۳۵ قانون مدنی حق خیار فسخ خواهد داشت. البته بهتر است قبل از معامله کمی تحقیق کنید تا درگیر این مشکل نشوید.

شرط هم بذارید
حالا برای شما نمونه دیگری را بیان می‌کنیم . فرض کنید در یک پرونده حقوقی خواهان دادخواست فسخ معامله به لحاظ خیار شرط را می‌دهد. یعنی در قرارداد موارد و شروطی وجود دارد و دو طرف آن را امضا کرده‌اند که در صورت محقق نشدن آن شرایط، هر یک طرفین می‌تواند معامله را فسخ کند، به این ترتیب فرد معامله کنند بعد از سال‌ها تصمیم می‌گیرد حالا که سند به نام خرده است و یکی از شروط را ندارد این معامله را فسخ کند. دراین باره نیز چندنکته را باید به خاطر داشته باشید.
اول این که به استناد همان شرط فرد می‌تواند معامله را فسخ کند، و دوم اینکه معمولاً در این معاملات در خیار شرط ذکر مدت خیار ضروری است.

و اما زمین‌های قولنامه‌ای
نکته دیگری که حتما باید مورد توجه داشته باشید غیرقانونی بودن خرید و فروش زمین‌های قولنامه‌ای براساس قوانین مسکن و شهرسازی است. این را نیز به خاطر داشته باشید که افرادی خریدار و فروشنده زمین‌های قولنامه‌ای بالاخره با مشکل مواجه می‌شوند. به نظر اصلا عاقلانه نیست که یک فرد اندوخته مالی خود را در اختیار کسانی که اقدام به فروش زمین‌های قولنامه‌ای می‌کنند، قرار دهند زیرا در بسیاری از موارد این زمین‌ها جزو متصرفات بوده و فرد طعمه زمین‌خواران می‌شود. شاید بهترین کار برای یک خرید ساده و کم دردسر استعلام است. پس قبل از دست به جیب شدن، برای خرید زمین، استعلام بگیرید.

فقط داخل شهر معامله کنید
برای اینکه سرتان کلاه نرود این را به یاد داشته باشدی که هر نوع نقل و انتقال اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها حتی با ارائه اسناد رسمی ممنوع و به لحاظ قانونی بدون توجیه است. زیرا تعداد زیادی کلاهبردار هستند که با اقدام به زمین‌خواری یا تصرف اراضی آن را خرد کرده و به مردم می‌فروشند و برابر قوانین کشور برخورد قانونی و مجازات سنگین در انتظار عاملان فروش زمین‌های خارج از محدوده شهرهاست.
طبق مقررات، ضروری است مردم قبل از هرگونه معامله‌ زمین‌ یا خرید امتیازات و سهام اعضای تعاونی‌های مسکن و شهرسازی استان و شهرداری محل، حتما از وقوع زمین داخل محدوده‌ شهر و کاربری مسکونی آن اطمینان حاصل کنند.
همچنین هر نوع نقل و انتقال اعم از رسمی، عادی، تفکیک، افراز، صدورسند و تغییر کاربری اراضی خارج از محدوده‌ قانونی شهرها ممنوع است. علاوه براین، اقداماتی از قبیل فروش اراضی در قالب سهام، فیش و غیره تحت عناوینی از قبیل باغ شهر، گلخانه و غیره که با هدف گریز از قانون صورت می‌گیرد حتی اگر با ارائه‌ اسناد رسمی باشد، اعمال مزبور را از لحاظ قانونی بودن توجیه نمی کند.